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2017年第三季度南昌市房地产市场分析讲演
泉源: 公布工夫:2017-10-17 09:20:15
一、政策回忆

1.第三季度天下房地产情况取政策回忆

       
       从客岁“9.30”楼市调控到如今,当局一向对峙楼市调控不放松,天下热点一二线城市连续出台及加码调控政策,楼市收紧政策以至舒展到周边一些三四线城市。上半年政策效应显着,天下楼市生长较为安稳,购房者回归理性,局部城市对刚需和改进性需求的购房者赐与政策支撑,使三、四线城市的室庐市场泛起显着的回暖。往年9月,又是一轮调控月,调控步伐密集出台,天下多座城市接连晋级楼市调控。此次调控政策将限售作为中心聚焦点,要求抑投契、稳预期、促理性。将使调控力度到达较下的水平,进一步稳固市场预期,指导市场更快天背理性偏向生长。往年停止现在,天下曾经有凌驾100个城市(县级以上)公布了取房地产调控相干的步伐,超150条。仅北京一个城市,便公布超20条新政。同时,天下15个热点城市公布的房地产调控政策均凌驾4条。

表1  2017年第三季度天下房地产政策
工夫 政策 内容要点
7月11日 特征小镇建立应制止三个“自觉” 住房城乡建设部克日公布关照称,各地要有序推动特征小镇的计划建立生长,应连结小镇宜居标准,不自觉盖高楼,不自觉拆老街区,不自觉搬袭外来文化
7月20 日 加速生长租赁市场 住房城乡建设部会同国度生长革新委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门结合印发了《关于正在生齿净流入的大中城市加速生长住房租赁市场的关照》,要求正在生齿净流入的大中城市,加速生长住房租赁市场。
8月7日 周全排查中央十年棚改项目 为进一步增强棚改安装房项目建立管理,周全把握房源过期已托付运用状况,加速推动保障性住房的公道分派运用,住建部正在要求中央对2008年以来棚改项目停止周全排查并整改。
8月19日 20城开吹风会:调控不松绑 20个城市当局主管部门,皆连续构造开发商开了吹风会,转达了下一步楼市调控偏向:重要是夸大调控不会放松,要开发商公道订价,挑选主动出货。而详细的参考目标,便是以客岁10月份的房价作为红线,中央主管部门皆要谨防死守房价,关于新开楼盘的预售价钱,不能超过红线。
8月24日 房企违规将入黑名单 7月尾,住建部结合国度发改委、人民银行等31个部门结合公布《关于对房地产范畴相干失约义务主体实行结合惩戒的协作备忘录》,正式肯定房地产范畴相干结合惩戒工具取结合惩戒步伐。惩戒工具包孕房地产开发企业、房地产中介机构、物业管理企业。失约房地产企业的法定代表人、主要负责人和对失约行动负有间接义务的从业人员。
8月31日 多天租赁新政下发 九部委发文正在广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市,首批展开住房租赁试点后仅一个月,天下曾经有广州、合肥等远20个城市出台了有关租赁住房的相干政策。个中,杭州提出将来三年新增租赁住房要占到新增商品房三成; 广州市付与相符前提的承租人后代享有就近退学等大众效劳权益,保障租购同权。
9月22日 多天指点银行范例个人消费贷 中国央行会同银监会要求各地羁系部门,指点银行范例个人消费存款,防备消耗存款违规流入房地产市场。
9月21日 两部门要增强合营:防备小产权房经由过程不动产注销合法化 国土资源部、住房城乡建设部收回《关于房屋交易取不动产注销跟尾有关题目的关照》。关照提出,针对现在各地不动产同一注销后泛起的汗青遗留问题,不动产注销机构和房屋交易管理部门要增强合营,配合协商鞭策地方政府依法合规分类妥善处理,实时解决问题。防备小产权房经由过程不动产注销合法化。
9月下旬 4天内9城再限购 继“9·30”楼市新政后,9月22日起,天下掀起新一轮“调控潮”。4天内,包孕重庆、南昌、西安、无锡在内的9个城市密集公布限购政策。而取以往差别的是,此次天下多天出台的调控内容多以“限售”为主。

2.第三季度南昌房地产情况取政策回忆

    上半年,南昌楼市调控政策效应显着,库存量逐步削减,正在7月楼市泛起求过于供征象。第三季度,楼市调控不克不及停,我省为进一步增强南昌市房地产市场稳控事情,9月22日,南昌市住房保障和房产管理局公布《南昌市人民政府办公厅关于进一步增强房地产室庐市场调控事情的关照》,执行“限房价、竞地价”政策和室庐限卖政策。要求自23日起,正在全市范围内,一切新生意业务的室庐(露新建商品住宅和存量室庐,以条约网签工夫为准),须获得不动产权证谦2年后方可让渡。

表2  2017年第三季度南昌房地产政策
 

工夫 政策 内容要点
7月11日 周全实行居住证轨制 放宽农业转移生齿的落户前提 我省出台《关于完美支撑政策增进农人连续增收的实行看法》,提出进一步加大落实强农惠农富农政策力度,出力发掘运营性支出增进潜力,稳住人为性支出增进势头,开释产业性支出增进盈余,拓展转移性支出增进空间,确保农民收入连续较快增进,准期实现周全小康。
7月26日 江西严查13种违背城乡规划行动 7月26日,江西省住建厅公布新闻,坚定停止城乡规划违法违规行为,对13种违背城乡规划的重点案件停止庄重查处。
8月4日 房屋交易5天内完成考核 同时不再收取衡宇让渡手续费 省住建厅、省财政厅、省发改委克日结合下发《关于进一步增强全省房屋交易管理和白蚁防治事情的关照》(下称《关照》),提出缩减解决时限,房管部门对相符解决要求的业务,该当正在5个工作日内出具生意业务确认单,完成生意业务考核。同时明白不得再背企业或小我私家收取衡宇让渡手续费,不得再背企业收取新建、改建、扩建衡宇的白蚁防备费。
8月14日 南昌尾套房贷利率调解  南昌没有泛起一线城市房贷利率的上调,现在宣布的8家银行的尾套室庐利率标注为基准利率,9.5合的利率优惠悉数勾销,而二套房室庐房贷利率由基准利率上浮了10%。
8月21日 江西尾幢装配式别墅"样板房"表态 凭据建设项目的设想图纸比例,先预制楼板、楼梯、柱子和横梁等零部件,然后再运至施工现场停止安装,那就是当前省住建厅首倡的装配式修建。
8月30日 南昌近期拟出让近千亩室庐及商住用地 触及6个区 从国土局得悉,我市拟出让近千亩室庐及商住用地,这些地块局限触及青山湖区、青云谱区、经开区、高新区、红谷滩新区和湾里区。 经开区、高新区、红谷滩新区拟出让室庐用地569.577亩
9月5日 南昌“三限房”政策将于10月1日起实行 南昌市住房保障取房地产管理局公布《关于郊区“限房价、竞地价”商品住宅项目贩卖管理(试行)的关照》明白,自往年10月1日起,对“限房价、竞地价”体式格局出让用地开辟建立的商品住宅(含商住)项目,正在商品住宅贩卖及让渡历程中,接纳限房价、限工具、限让渡等“三限”步伐。同时,“三限房”自签署商品房买卖合同之日起,5年内不得让渡。
9月22日 南昌执行“限房价 竞地价”新政 室庐2年限卖 9月22日,南昌市住房保障和房产管理局公布《南昌市人民政府办公厅关于进一步增强房地产室庐市场调控事情的关照》。《关照》指出,南昌执行“限房价、竞地价”政策,同时,除上述“三限房”及在此之前有限卖划定的室庐中,正在全市范围内一切新生意业务的室庐执行2年限卖政策。
9月26 日 南昌非室庐存量房地税新政出炉 为进一步规范我市房地产交易和租赁市场秩序,增强存量房生意业务和租赁的税收管理,凭据《财政部 国家税务总局关于推行运用房地产估价手艺增强存量房生意业务税收征管事情的关照》、《江西省人民政府办公厅关于转发省地方税务局省财政厅展开运用房地产估价手艺评价存量房生意业务申报计税价钱工作方案的关照》等相干文件肉体,我市城区非室庐存量房生意业务和存量房租赁计税价钱评价体系(以下简称“评价体系”)现已建成,经专家评审会认证经由过程,并经市政府赞成,行将分步上线运转。

二、南昌市房地产市场分析

(一)土地市场

1、土地出让取成交状况

        凭据南昌市国土局宣布数据统计,2017年第三季度南昌市共推出44宗地皮,成交42宗,剩下的 2宗地皮被停止生意业务。总成交面积共260.4万㎡,同比上升26.2%,环比上涨266.7%;总成交金额83.1亿元,同比下落6.6%,环比上升98.2%。
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1  2016年-2017年第三季度南昌市地皮成交面积取成交金额

        第三季度地皮成交量较上个月显着上涨。个中,工业用地成交面积为150.6万㎡,同比上升27.4%,环比上涨265.8%;贸易用地成交面积为39.1万㎡,同比删涨641.5%,环比上升225.6%;寓居用地成交面积为70.6万㎡,同比下落14.7%,环比上升296.3%。
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图2  2016第三季度-2017年第三季度分用处地皮成交面积
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图3  2017年第三季度南昌市地皮成交用处散布

        第三季度地皮成交面积重要集中正在高新区和赣江新区。个中,高新开发区成交面积为102万㎡,占本季成交面积的39%,位居首榜。往年9月,赣江新区最先进入土地市场,共推出供给地皮11宗,面积为74.5万㎡,均悉数成交,正在第三季度成交面积排行榜中排第二,占比为29%。
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图4  2017年第三季度南昌市各行政区地皮成交面积

2.土地交易热点

    7月14日,南昌省府大院5宗地块底价出让,被苏宁集团以24.4亿元胜利拍下,总面积165亩,最高楼面价8022元/㎡。当局计划要求那5宗天需作为一个项目统一规划建立。久命名为“东湖区八一广场贸易综合体”,为集智能、体验、展现、效劳的全新O2O高端贸易综合体,地上建筑面积约为41万㎡。
    8月31日,两宗位于湾里区天宁西路以东、陈家路以北的地块,正在阅历了数小时非常猛烈的竞价历程后,均被南昌鑫和置业有限公司以7568万元的总价顺遂成交。两地块共20.134亩,起拍价离别为166万/亩、108万/亩,折算楼面价仅1620-1650元/㎡。个中,DAIJ2017021地块以楼面价4740元/㎡,总价5454.8万元成交,溢价率到达185.54%,DAIJ2017022地块以楼面价3675元/㎡,总价2113.37万元成交,溢价率到达126.85%。对照湾里区以往的成交纪录来讲,DAIJ2017021地块成为湾里区新“天王”。
    往年9月,南昌土拍市场遭到政策掌握,正在高新区和湾里区共泛起三宗“三限房”用地。
    个中,DAFJ2017023地块位于高新区计划路以东、新月路以南、麻中大道以西、文苑路以北,为二类寓居用地,年限70年,面积52.068亩。出让要求该宗天接纳“限房价、竞地价”体式格局出让,宗天所建室庐的控制性衡宇销售价格上限为9000元/㎡,由四川蓝光和骏实业有限公司以3.75亿拍下,楼面价5407元/㎡。
    DAFJ2017024地块位于高新区京东大道以东、昌群用地以南、太平洋花圃以西、南塘村以北,面积32.499亩,计划用处为贸易、商务、寓居用地。出让要求该宗天接纳“限房价、竞地价”体式格局出让,宗天所建室庐的控制性衡宇销售价格上限为13000元/㎡。由联发集团南昌联宏房地产开发有限公司得到,成交总价5.59亿元,楼面价8600元/㎡,溢价率53.57%。
    DAIJ2017026地块位于湾里区伴山蝶墅小区以北、宏泰·四序花城小区以南、蔬菜路以西、梅仙路(商贸路)南北两侧(控规C-6-03a及C-6-06地块),面积134.016亩,计划用处为寓居、贸易用地,出让要求该宗天接纳“限房价、竞地价”体式格局出让,宗天所建室庐的控制性衡宇销售价格上限为7600元/㎡。该地块由福建宏辉房地产开发有限公司,以总价5.58亿元胜利拍下,楼面价4163元/㎡。
    赣江新区也迎来尾宗限价地块。9月15日,位于赣江新区经开组团昌西大道以东、秋樱路以南、海棠北路以西的地块经由汗青远1个半小时猛烈竞价后被江苏金科天宸房地产有限公司以总价9.7亿元支出囊中,该地面积123.936亩,起拍价581万/亩,终究成交价781万/亩,楼面价为4985元/㎡,溢价率34.4%。该宗地块接纳“限房价,竞地块”体式格局,控制性销售价格为8600元/㎡

(二)商品房室庐市场

1、市场供求剖析

        南昌市第三季度核准预售商品住宅15965套,预售面积为179.9万㎡,同比下落1.9%、环比上涨79.4%。本季度新建商品住宅共成交11525套,成交面积为124.8万㎡,同比下跌40.2%,环比上涨11.7%。供销比到达1.4。
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图5  南昌市2016年-2017年第三季度新建商品住宅供销量取供销比

2、市场整体成交走势

       第三季度新建商品住宅的成交量较上季度上涨,尤其是8、9月,室庐成交量均凌驾4000套。第三季度新建商品房室庐成交均价为10471元,同比上涨25.3%,环比上升4.3%。
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图6  南昌市2016-2017第三季度新建商品住宅成交价量走势

3、各区域成交剖析

        第三季度南昌市新建商品住宅供应和生意业务量重要来自红谷滩新区、经济技术开发区和湾里区,共占了全市成交量63.6%。红谷滩新区共成交3626套,成交面积为40.6万㎡,占比为32.5%;个中,九龙湖片区的单元集资房恒锦花苑为重要供给小区,成交均价为5169元/㎡。经济技术开发区位居第二,共成交2036套,成交面积为20.5万㎡,占全市的16.4%;该地区的枫华天成小区是成交主力之一,成交均价为7628元/㎡。湾里区成为排行第三,共成交1749套,成交面积为18.4万㎡,占全市的14.7%。

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图7  南昌市2017年第三季度新建商品住宅成交面积地区散布

(三)商品房非室庐市场

1、市场供求剖析

       2017年第三季度南昌市核准预售商品非室庐4431套,同比、环比分别下跌34.99%、5.98%;核准预售面积39.1万㎡,同比下落28.91%、环比上升17.77%。总成交套数为4894套,成交面积为39.5万㎡,同比、环比分别下跌5.95%和31.78%。停止本季度终,南昌市可贩卖新建非室庐面积为445.6万㎡,同比下落3.44%,环比下滑0.09%。供销比为1.0。
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图8  南昌市2016年-2017年第三季度新建商品非室庐供销量取供销比

2、市场整体成交走势

        本季度南昌市新建商品非室庐市场成交量较上季度大幅下落。第三季度共成交4894套,成交面积为39.5万㎡,同比、环比分别下跌5.95%和31.78%;成交均价为12032元/㎡,同比上涨3.8%,环比下跌7.2%。
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图9   2016年-2017第三季度南昌市新建商品房非室庐成交价量

3、各地区成交剖析

        本季度南昌市新建商品非室庐生意业务量重要集中正在红谷滩新区和高新开发区。高新开发区以成交1625套,成交面积为14.84万㎡位居第一,占全市成交面积的37.6%;红谷滩新区成交1281套,成交面积为12.19万㎡,占全市面积的30.9%,排名第二。
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10  南昌市2017年第三季度新建商品室庐成交面积地区散布

(四)二手房市场

1、市场整体成交走势

        本季度南昌市二手房室庐成交共7587套,成交面积为72万㎡,同比下落7.81%,环比下落10.34%。因为楼市调控政策的感化,二手房市场也遭到影响。_金沙娱樂場85155

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图11  2016年-2017年第三季度南昌市二手房室庐成交套数取面积

2、各区域成交剖析

        本季度二手住房共成交7585套,其中西湖区成交1965套,成交面积17.8万㎡;红谷滩新区成交1454套,成交面积15.6万㎡;东湖区成交1651套,成交面积13.7万㎡;青山湖区成交898套,成交面积8.8万㎡;高新开发区成交734套,成交面积8.1万㎡;青云谱区成交874套,成交面积7.8万㎡;从数据能够看出,红谷滩新区取西湖区、东湖区成为二手房成交的主地区。
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12  南昌市2017年第三季度二手室庐成交面积地区散布

三、房地产市场形势剖析

(一)宏观经济取政策形势

        往年8月,天下房地产贩卖面积革新历史记录,贩卖金额也正在上涨中,大部分一线城市房价同环比均泛起上涨,室庐库存紧缺,估计仅剩5个多月,房贷利率一连8个月走高。9月22日,天下又掀起新一轮“调控潮”,正在短短4天的工夫,便有9城出台房地产新政。那几个城市均是正在8月份公布的70个大中城市室庐销售价格统计数据中涨幅排名靠前的城市。而取以往差别的是,此次天下多天出台的调控内容多以“限售”为主,从工夫限期来看,有2年限卖的,有3年限卖的,有5年限卖的,有从2年晋级到3年的,以至有特定项目5年、10年限卖的。无锡则出台了“增强版”限购令,要求本地人分地区禁购第三套新建商品住房;外地人限购一套住房并需正在锡交纳社保谦2年;第二次运用公积金贷款,首付比例不低于4成。此轮调控政策,更多的是正在房地场市场已泛起不稳定身分的条件下,提早公布的,提早管控,那也阐明当局对抑止房价的刻意不会发作改动,将来仍然还会有其他城市连续跟进调控,
南昌就是正在70个大中城市室庐销售价格涨幅排名靠前的城市之一。9月初,南昌出台新规,自10月1日起,对“限房价、竞地价”体式格局出让用地开辟建立的商品住宅(含商住)项目,正在商品住宅贩卖及让渡历程中,接纳限房价、限工具、限让渡等步伐(简称“三限房”)。9月22日,南昌楼市调控加码,新购商品房得到产权证谦两年后才气让渡贩卖。9月26日 南昌公布新规:11月起买房改房要缴1%土地出让金。那一系列的楼市收紧政策,将对南昌房地场市场发生较大的影响,压抑购房者的需求,将削减有用购买力,某种水平上对商办市场有主动的影响。

(二)土地市场形势

        第三季度天下地皮成交面积上升,一连三月相对高位。据统计,第三季度300城运营性地皮成交面积到达37261万㎡,环比第二季度仅下落7%,且九月末连续有大量土地出让。从供求方面来看,前三季度土地市场重要显示为供过于求,5月份最先供给最先放量,动员地皮成交量的上涨,第三季度中地皮供给也保持正在高位,8月份到达年内供给最高峰,估计四季度地皮成交将会连续高位。
南昌土地市场正在第三季度成交面积和成交总价均环比大幅上涨。正在政策的支撑下,地皮供给的供应量大有增添,成交量也显现上涨。尤其是正在9月,推出供给的地皮共44宗,成交42宗。9月的土拍市场,当局提早管控,防备“天王”泛起,增强土地出让前提。“限售”政策出台以后,土地市场迎来尾拍,便有3宗“三限房”用地,而且宗天所建室庐的控制性衡宇销售价格(均价)上限离别为9000元/㎡、13000元/㎡、7600元/㎡。南昌赣江新区络续建立生长,正在9月供给大量地皮,也有一宗“三限房”用地,限价8600元/㎡。可见,当局对稳固市场生长做足预备。

(三)房产市场形势

        2017年3月的一轮调控,楼市政策效应显着。室庐库存量削减,去化周期仅剩5个多月。凭据国家统计局公布的2017年1至8月天下房地产开发投资和贩卖状况显现,房地产业去库存进度加速。8月末,商品房待售面积同比下落12%,降幅比上月末扩大1个百分点,楼市库存创下2015年1月以来的新低,仅略高于2014岁终商品房6.2亿平方米的待售面积。各城市的成交数据也能够看出,楼市泛起降温,并趋于安稳。但有一些潜伏的题目,泄漏着楼市其实不是实的周全降温。凭据国家统计局宣布的70个大中城市贩卖均价涨幅状况,便能够晓得热点一线城市房价同环比均上涨,局部三、四城市也泛起均价上涨征象;楼市信贷收紧,房贷利率一连8个月走高;并正在现在整体房地产开发和贩卖进入下行通道的配景下,新增按揭并没有下落趋向。恰是发明这些潜伏题目的风险,局部城市当局下发调控新政,提早防备,防备潜伏题目扩大。
第三季度,本应该是传统的贩卖淡季,但是“金玄月”却迎来一波“调控潮”。去库存显着,但正在调控政策下,成交量受限,“金玄月”不免有些成色缺乏。南昌一手室庐房价环比略有上涨,当局犹豫不决,再次出台调控新政,划定正在全市范围内,一切新生意业务的室庐(露新建商品住宅和存量室庐,以条约网签工夫为准),须获得不动产证谦2年后方可让渡。那使得买卖双方均受限,曾经动手的投资客被套牢,出动手的投资客不敢随意马虎脱手。新政压抑室庐市场生意业务,将投资需求涌入40年产权公寓、商店、写字楼等物业市场,商办市场或迎来春季。

 
 

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