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2017年7月南昌市房地产市场研讨讲演
泉源: 公布工夫:2017-09-18 15:31:51

一、天下政策静态

1、多项房地产信贷数据回落
    正在房地产调控力度络续加大的近况下,多项房地产数据继承回落。另外,6月末,广义泉币(M2)余额163.13万亿元,同比增进9.4%,增速离别比上月末和上年同期低0.2个和2.4个百分点。
同致解读楼市调控政策效果显着,房地产市场整体降温回归理性,银行方面也收紧房贷利率和严厉考核流程,使得信贷逐渐削减。凭据央行观察统计,近期包孕房地产贷款余额增速、房地产贷款增量占比、小我私家室庐存款抵借比率、个人住房贷款限期四大目标泛起回落。银监会还经由过程对银行部门的搜检,正在往年4月下发《关于实在补充羁系短板提拔羁系效能的关照》的贯彻执行,保障信贷的正当有用的停止。停止至8月份,相干统计部门统计出银监体系行政处开出罚单凌驾1000张,单张罚单最高1670万元,三分之二罚单便取信贷业务有关。可见,银行信贷生意业务中存在诸多违法违规行为,羁系部门对以银行为主的金融机构提出正告,赐与重击。那将加大羁系处分力度和透明度,进步违规本钱,加强羁系威慑力,削减致使完全清算金融机构中的违法违规行为,削减泡沫资产。

2、发改委发文要求生齿净流入大中城市加速生长租赁市场
    住房城乡建设部会同国度生长革新委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门结合印发了《关于正在生齿净流入的大中城市加速生长住房租赁市场的关照》,要求正在生齿净流入的大中城市,加速生长住房租赁市场。
同致解读每一年皆有大量生齿流入到中大城市中,因为这些生齿中有就读学生、刚卒业的大学生、打工族等,手上蓄积少之又少,正在中大城市中买房是可望而不可即的,因而租房便成为降足首选,那也使得住房租赁需求兴旺。关于正在生齿净流入大的城市中,存在租赁房源缺乏、市场秩序不范例、一般支撑系统不完善等题目,因而《关照》要求生齿净流入的大中城市要支撑相干国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业正在稳固房钱和租期,主动盘活存量衡宇用于租赁,增添租赁住房有用供应等方面的引领和动员感化。
住建部已会同有关部门拔取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批展开住房租赁试点的单元。广州出台“16条步伐”尽力推动住房租赁市场生长,夸大租购同权,提出“付与相符前提的承租人后代享有就近退学等大众效劳权益,保障租购同权”。上海正在生长住房租赁方面,首批公然出让两块纯租赁住房用地,这两宗地皮均接纳“只租不售”形式,项目建成后将最少供应1897套租赁住房房源,一定程度上处理租赁房源缺乏的征象,大力发展租赁市场。

3、特征小镇建立应制止三个“自觉”
      住房城乡建设部日前下发关照,要求各地连结和彰显特征小镇特征,尊敬小镇现有格式、不自觉拆老街区,连结小镇宜居标准、不自觉盖高楼,传承小镇传统文化、不自觉搬袭外来文化。
同致解读特征的小镇可以或许让劳碌已暂的人们放松心境,休闲少焉。然则在建设小镇时,老是有不注意本地特征的题目,自觉的拉直道路,对老街区停止大拆大建或是简朴粗鲁的推倒重修。建筑风格、颜色夸大不符合本地小镇气质,怪里怪气的。住房城乡建设部为范例特征小镇的建立,发扬传统小镇的文化底蕴,发文《关照》指出要建立小标准开放式街坊住区。应以开放式街坊住区为主,标准宜为100-150米,连续小镇住民原有的邻里关系,制止照搬城市居住小区形式。要传承小镇传统文化,不自觉搬袭外来文化。不要撤除老屋子、砍伐老树和损坏具有汗青印记的地物。住建部已将是不是连结和表现特征作为特征小镇主要认定尺度,将活期对已认定特征小镇有关状况停止搜检。

4、海内上半年新增大型购物中心116个,项目数目增幅28.9%
       往年上半年,大陆地区新开业的8万平方米以上大型购物中心有116个,比2016年上半年开业的大型购物中心多26个,开业项目数目增幅达28.9%。
 同致解读凭据统计能够晓得,大集团照旧把持大型购物中心,上半年新增的116个大型项目中,天下连锁或地区连锁集团具有74个,占比高达64%。而正在功绩显示最好的前二十强项目中,连锁集团占比更是高达八成以上。个中,万达集团遥遥领先,上半年新增14个项目,凯德以4大项目戴得第二,异军突起的苏宁广场、新城吾悦、近海、银泰等集团均新开2个大型项目。“大盒子”式的购物中心,即集合大卖场、超市、特征餐厅等为一体,进步人们的购物轻易度,阛阓中也可以或许供应多样挑选,产物品种多,知足购物者到一个阛阓便能把念购的器械都买齐的欲望,不再需求东奔西跑。正在酷热的炎天,逛商场成为人们的首选。“盒子”式购物中心已成为支流,估计下半年新开业大型项目将远超上半年,按计划开业的大型项目或凌驾200个。

二、南昌经济取市场资讯

1、受限购及存款政策调解影响,省公积金个贷发放同比降58%
        7月24日,江西省住房公积金管理中心公布了上半年我省公积金运转剖析讲演。讲演显现,往年上半年省公积金累计归集16.7亿元,同比增进11.3%;上半年提取额达10.6亿元,根基取去年同期持平;上半年个贷发放金额5.2亿元,较客岁同比下落58%。
同致解读南昌公积金遭到限购政策和存款政策的影响,正在个贷发放方面,上半年个贷发放金额5.2亿元,较客岁同比下落58%;发放户数1401户,同比下落47%。个中发放一手房存款1136户,合4.14亿元,发放二手房存款265户,合1.08亿元。购房者购房前提受限造,商品房生意业务量响应削减。同时凭据存款政策的调解,南昌很多银行最先举动,南昌虽有包孕中国银行、浦发银止、农业银行等在内的7家银行尾套房存款仍实行9合优惠,然则很多银行的审批工夫延伸。交通银行、招商银行、兴业银行和建设银行尾套房贷已实行4.9%的基准利率。上述11家银行二套住房按揭存款利率上调至基准利率的1.1倍。这些办法一方面保障资金的有用活动,抵抗资金泡沫泛起;另一方面保障南昌房地产市场康健稳固的生长。

2、江西住房公积金实现“天下周游”,需正在转入天提出申请
        为顺应住房公积金纳存职工异地活动,跨城市转移继续住房公积金的业务需求,推动“互联网+政务效劳”,住房城乡建设部构造开辟了“天下住房公积金异地转移继续平台”。现在,我省一切住房公积金管理中心已悉数接入该平台。
同致解读曾,您是不是有过换到其他城市事情公积金转入的懊恼?职工异地提取公积金需求正在转出天取转入天之间往复奔忙,办理手续冗杂,耗时较少。如今这个问题将不再是外出工作者的懊恼,我省住房公积金正式实现“天下周游”,公积金纳存职工只需正在转入天提出申请,获批后便可解决公积金转移业务,实现“账随人走、钱随账走”,到达了让信息多跑路、大众少跑腿的目的,可提拔住房公积金效劳效力。往年5月中旬,南昌住房公积金管理中心接入相干平台后,正式解决职工公积金从异地转至南昌和从南昌转至异地两类业务。统计数据显现,停止到7月24日,该中央累计转出215笔、转入297笔。正在转出业务中,从南昌转至上海的占比较大;正在转入业务中,从省直中央和赣州转至南昌的较多。

3、江西省严查13种违背城乡规划行动
       7月26日,江西省住建厅公布新闻,坚定停止城乡规划违法违规行为,对13种违背城乡规划的重点案件停止庄重查处。
同致解读为增强对违背城乡规划重点案件的查处力度,停止城乡规划违法违规行为,省住建厅日前出台《江西省违背城乡规划重点案件核对和挂牌督办事情规程》,将严查13种违背城乡规划的重点案件,如:已根据法定程序要求,违规调解容积率、调换用地性子的;违背“蓝线”“绿线”“黄线”“紫线”等城乡规划强制性内容的划定核发计划允许的;正在城市总体规划、镇总体规划肯定的建立用地局限之外设立各种开发区和城市新区的;违背风景名胜区计划,正在风景名胜区内设立各种开发区或正在中心景区停止违法建立等等。当局经由过程此次的严查,将进一步规范南昌房地产建立,借房地产市场一个正当、康健的情况。

4、赣州楼市政策加码,限购局限扩大
        7月14日,赣州市政府再次发文,出台城区房地产限购政策。据统计,那是赣州往年出台第二次限购政策,限购局限扩大,住手背2套房及以上家庭出卖住房。
同致解读往年3月,为保障房地产安稳生长,继承对峙调控不动摇,热点一二线城市连续启动晋级楼市限购政策。楼市调控热度舒展到局部三四线城市,本地也凭据本身的生长特性,自动实行房地场市场调控,出台一系列带有显着地方特色的袭击炒房、稳固市场调控政策,防备炒房征象外溢。江西赣州正在3月14日出台了《关于进一步增强房地产市场调控事情的关照》实行限购政策,成为江西限购“第二城”。赣州正在调控政策情况下,整体楼市最先趋势镇定,但从近两月市场成交数据来看,章江新区购房成交结果仍然显示凸起,也再次让客户感受到新区置业的热度不减。因而,再次加码楼市调控政策,扩大限购局限,并住手背2套房及以上家庭出卖住房,那也注解当局抑止房价过快上涨的刻意。

5、青云谱周边下达“征收令”,9月10日前搬家交房嘉奖最高
        青云谱地块征收私房室庐的赔偿体式格局,执行房屋产权换取取泉币赔偿两种体式格局,由被征收人自行挑选。挑选泉币赔偿的津贴和嘉奖方面,被征收人正在赔偿签约限期内签约并正在搬家限期内完成搬家交房的,另按被征收衡宇市场评价价的20%赐与津贴。
同致解读拆迁革新工程是民生较为存眷的事变,尤其是拆迁赔偿体式格局。老是有很多拆迁户为得大最大好处,不肯搬离给拆迁工程组带来极大困末路,这也就“钉子户”构成的缘由。南昌青云谱周边项目触及衡宇征收面积约21000㎡,正在下达衡宇“征收令”的同时,也宣布征收赔偿体式格局,有执行房屋产权换取取泉币赔偿两种体式格局,由被征收人自行挑选。个中,挑选泉币的赔偿按市场评价价赔偿,即签即办。挑选产权换取的赔偿:对挑选执行当场就近产权换取的,根据“征1借1,就近靠档”的原则停止安装。就近安装所在正在十字街综合安装小区和何坊西路安装小区;异地安装点正在九龙湖综合安装小区和桃园综合安装小区。
关于挑选泉币赔偿的津贴和嘉奖方面的被征收人,当局会凭据搬离工夫的日夕,赐与响应的嘉奖。被征收人正在赔偿签约限期内签约并正在搬家限期内完成搬家交房的,另按被征收衡宇市场评价价的20%赐与津贴。被征收人正在赔偿签约限期内提早签约并完成搬家交房的,再定时间分段赐与嘉奖:9月25日(露)前完成签约并搬家交房的按被征收衡宇市场评价价的20%赐与嘉奖;9月26日至10月10日(露)完成签约并搬家交房的按被征收衡宇市场评价价的15%赐与嘉奖;10月11日至10月25日(露)完成签约并搬家交房的按被征收衡宇市场评价价的10%赐与嘉奖;10月26日至11月9日(露)完成签约并搬家的按被征收衡宇市场评价价的5%赐与嘉奖;11月10日前没完成搬家的不予嘉奖。为勉励被征收人提早签署征收赔偿和谈并搬家,对11月9日(露)前签约并完成搬家交房的被征收人按以下要领赐与嘉奖:每提早一天签约并完成搬家交房的按每户逐日200元嘉奖,最高嘉奖每户不超过12000元,即9月10日(露)前搬家交房。
当局接纳分时间段搬家交房嘉奖,可以或许让被征收人愿意接管这类赔偿体式格局,削减拆迁历程中碰到的难题,制止“钉子户”的发生,有助于加速拆迁历程。

南昌房地产市场运转状况

(一)土地市场运转状况
1、地皮供给取成交

        南昌市本月共有14宗地皮推出供给(不包括1宗其他用地),个中,有2宗地皮停止生意业务,其他悉数底价成交。地皮成交面积为77.1万㎡,同比下落31.1%,环比上涨109.9%;成交金额为35.5亿元,同比下跌47.5%,环比大幅上涨。

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图1  20167月-20177月南昌市地皮供给取成交价量

        从地皮用处层面来看,本月共成交3宗寓居用地,成交面积为21.6万㎡,同比下跌61.3%,环对照上月显着上涨;产业成交4宗,成交面积为28万㎡,同比和环比分别下落49.6%、9.8%;商服用天成交5宗,成交面积为27.5万㎡,同比和环比均大幅增进。\
图2  20167月-20177月南昌市地皮分用处成交面积(单元:万㎡)

        土地市场本月共有3个地区推出供给,从各区域地皮成交面积状况来看,高新区成交28万㎡,占全市总成交面积的36%;红谷滩新区成交38.1万㎡,占全市总成交面积的50%;西湖区成交11万㎡,占比为14%。
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图3  20177月南昌市各区地皮成交面积

表1  20177月份南昌市地皮成交明细表
宗天号 位置 用处 土地面积(亩) 起拍价(万元) 成交金额(万元) 楼面价(元/㎡
竞得人 生意业务日期
DAFG2017012 高新区赛维模组以东、计划路以南 产业 116.13 2032.20 2032.20 175 南昌高新置业投资有限公司 2017-7-17
DAFG2017013 高新区赛维模组以东、计划路以南 产业 119.95 2099.11 2099.11 175 南昌高新置业投资有限公司 2017-7-17
DAAJ2017011 南昌市东湖区省府北二路以北、省府东一起以西(SF02-01地块) 商服 5.26 2645.76 2645.76 7543 苏宁置业集团有限公司3 2017-7-21
DAAJ2017012 南昌市东湖区省府北二路以北、省政府构造事件楼以南、广场北路以东(控规SF01-01、SF01-02、SF01-03地块) 寓居 39.71 46324.05 46324.05 6249 苏宁置业集团有限公司 2017-7-21
DAAJ2017013 南昌市东湖区广场北路以东、省府北二路以南、省府西一起以西、北京西路以北(SF01-04、SF01-05地块) 商服 77.97 109463.49 109463.49 4897 苏宁置业集团有限公司5 2017-7-21
DAAJ2017014 南昌市东湖区省府北二路以北、省府东一起以东(SF02-02地块) 商服 7.18 4254.99 4254.99 5927 苏宁置业集团有限公司2 2017-7-21
DAAJ2017015 南昌市东湖区省府北二路以南、省府东二路以西(SF02-03地块) 寓居 35.15 80841.35 80841.35 8022 苏宁置业集团有限公司4 2017-7-21
DAFG2017015 高新区学院七路以东、家当用地以南 产业 19.98 349.62 349.62 219 江西汇众联医药有限公司 2017-7-28
DAFG2017014 高新区学院七路以东、富大有路以南 产业 164.22 2873.88 2873.88 219 江西汇仁堂药品连锁有限公司 2017-7-28
DAEJ2017017 九龙湖片区三清山大道以东、赣州大街以南(九龙湖片区JLH1604-F01、F02、F04地块) 寓居 248.92 60487.80 60487.80 2430 中国江西国际经济技术协作公司2,上海富尔富投资管理有限公司 2017-7-27
DAEJ2017016 红谷滩新区九龙湖片区三清山大道以东、吉安街以南(九龙湖片区JLH1604-C01、C02、C03、C04;JLH1604-D01、D02、D03、D04地块) 商服 293.39 38140.44 38140.44 1300 中国江西国际经济技术协作公司,上海富尔富投资管理有限公司 2017-7-27
2、土地交易剖析
        7月,南昌土地市场供应量最先大增,主动实施南昌2017年推天企图,本月共有14宗地皮推出供给(不露1宗其他用地)。从成交数据能够看出,南昌7月的地皮成交面积和成交金额皆较上个月大幅上涨。个中,室庐用地成交3宗,工业用地成交4宗,商服用天成交5宗。
土拍市场地皮供应量增加,撤除1宗地下贸易用地溢价率为185.9%,其他均是底价成交。值得一提的是被当局因故中断的地块。该地块位于西湖区金鼎路以东、云锦路以北、银河路以西,地块面积约31.64亩,容积率≤2.5,肇端价409万元/亩,为贸易、商务用地。从区位上来看,该地块位于中心公园旁,邻近西湖万达广场,接近地铁4号线,地理位置非常优胜。似乎是有种“魔咒”似的,南昌中心公园周边曾有4宗贸易、商务用地遭流拍。

上面是4宗流拍地皮数据:
宗天号 位置 用处 土地面积(亩) 计划前提 起拍价(万元) 生意业务日期
DABJ2016031 西湖区银河路以北、长寿路以东 贸易、商务用地 18.138 FAR≤5.0、D≤40%、GAR≥20% 14528.538 2016-10-26
DABJ2015030 西湖区朝阳新城金鼎路以南、银河路以北(控规D01-06)  贸易、商务、娱乐康体用天 23.586 FAR≤5.0、D≤40%、GAR≥20% 22595.388 2015-10-28
DABJ2015031 西湖区朝阳新城雄壮路以西、云锦路以北(控规D03-03) 贸易、商务用地 43.991 FAR≤6.5、D≤40%、GAR≥20% 52129.335 2015-11-13
DABJ2015033 西湖区朝阳新城云锦路以北、雄壮路以东(控规D03-04) 贸易、商务用地 19.787 FAR≤5.0、D≤40%、GAR≥20% 18045.744 2015-11-13

        本月该地块停止的缘由是什么,没有被告知,曾流拍的4宗地块何时会从新推出供给,也不晓得。但能够晓得的是,西湖朝阳洲片区正在络续的建立和生长,生齿寓居量也正在逐步增添,现在范围虽不及估计,但从西湖万达广场开业的状况,照样能看到朝阳洲片区将来的商业价值。
        别的,7月14日,南昌省府大院5宗天底价胜利出让,被苏宁集团以24.4亿元胜利拍下,总面积165亩,最高楼面价8022元/㎡。当局计划要求那5宗天需作为一个项目统一规划建立。久命名为“东湖区八一广场贸易综合体”,为集智能、体验、展现、效劳的全新O2O高端贸易综合体,地上建筑面积约为41万 。个中,项目内需计划建立建筑面积不少于4万平方米的五星级酒店、单体建筑面积不少于15万平方米的购物中心,且需整体持有运营不少于20年。苏宁置业将正在省府大院打造高端贸易综合体,将盘活八一广场商圈,同时对老城区城市晋级、城市品格提拔、贸易配套晋级、贸易辐射扩延都发生伟大感化。
        8月土拍市场将和7月一样,镇静镇定停止,底价成交。地皮供给将重要泉源于新建区和湾里区,别的,高新区和西湖区各将推出1宗地皮。那7宗地皮有4宗工业用地,3宗商服用天。

3、土地市场瞻望
        凭据南昌市国土局通告信息显现,2017年8月份国土局将7宗地皮推出供给。
2  20178月份南昌市地皮供给明细表
宗天号 位置 用处 土地面积(亩) 计划前提 起拍价(万元) 拍卖日期
DABJ2017020 西湖区孺子路以南、船山路以东(B01、B04地块) 商服 11.858 FAR≤4.5、D≤45%、GAR≥10% 14324.464 2017-8-11
DAFG2017016 高新区光伏计划二路以东、光伏三路以南 产业 122.373 FAR≥1.5、D≥40%、GAR≤15% 1109.92311 2017-8-18
DAIJ2017021 湾里区天宁西路以东、陈家路以北(控规D-11-02) 商服 11.508 FAR≤1.5、D≤50%、 1910.328 2017-8-25
DAIJ2017022 湾里区天宁西路以东、陈家路以北(控规D-11-10地块) 商服 8.626 FAR≤1.0、D≤40% 931.608 2017-8-25
DAK2017004 新建区厚田乡狮子村近况路西侧 产业 15 1≤FAR≤2、30%≤D≤50%、GAR≤20% 126 2017-8-10
DAK2017005 江西新建少堎工业园区岗背路东侧、兴业中大道南侧 产业 176.22 1.6≤FAR≤2.0、30%≤D≤50%、5%≤GAR≤20% 1671 2017-8-22
DAK2017006 江西新建少堎工业园区帅家二路东侧、雄图北大讲南侧 产业 125.96 1.6≤FAR≤2.0、30%≤D≤50%、5%≤GAR≤20% 1202 2017-8-22

(二)南昌市新建商品房市场分析
1、新建商品住宅市场供求剖析

        南昌市2017年7月新增商品房预售套数4339套,面积41.9万㎡,个中,新建商品住宅预售2996套、面积32.7万㎡,同比下落21.2%,环比下跌31.1%。新建商品房成交4867套,同比下跌35.8%,环比下滑13.5%;成交面积为48.5万㎡,同比下跌43.6%,环比下落18.9%;个中,新建商品住宅成交3344套,同比下跌42.9%,环比上涨10.9%;成交面积36.1万㎡,同比下落50.5%,环比上升7.2%。7月,南昌新建商品住宅的成交均价为10586元/㎡,环比上涨6.2%。
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4  2016年7月-2017年7月新建商品房和商品住宅成交面积
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5  2016年7月-2017年7月新建商品房成交面积及均价

        从新建商品住宅成交TOP10来看,本月一手室庐共成交1674套,较上月增添21套。7月份,南昌市新建商品住宅成交重要来自红谷滩新区和湾里区。红谷滩新区的两楼盘离别占据排行榜第一、第二名,个中,嘉禾小区成交285套,南昌万达城成交192套;湾里区的江中御墅以成交193套夺得排行榜第二名。

3  20177月份南昌市新建商品室庐成交TOP10排行榜
 

排名 楼盘 所属板块 贩卖套数(套) 参考价(元/㎡)
1 嘉禾小区 红谷滩新区 285 12883
2 江中御墅 湾里区 193 8130
3 南昌万达城 红谷滩新区 192 12592
4 正衰太古港商业城 青云谱区 173 16901
5 枫华天成小区 经济技术开发区 165 7463
6 瑶湖瑞都小区 高新区 151 3106
7 旭岗春季小区 青山湖区 145 10281
8 万科金域小区 经济技术开发区 144 10273
9 宇泽花圃 经济技术开发区 114 9471
10 悦美花圃 经济技术开发区 112 8522

2、区域分析
        7月份南昌市新建商品住宅生意业务量重要泉源为红谷滩新区、经济技术开发区。经济技术开发区成交套数781套,成交面积7.8万㎡,占全市总成交量的22%;红谷滩新区以成交678套,成交面积7.5万㎡的结果位居第二,占比为21%;湾里区成交603套,成交面积为6.5万㎡,以占比为18%排名第三;西湖区以成交386套,成交面积4.9万㎡排名第四,占全市的13%。
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6  20177月南昌市新建商品住宅成交面积地区散布

3、存量剖析
        南昌市新建商品住宅7月份可卖套数为15771套,同比下跌28.1%,环比下浮2.2%;可卖面积193万㎡,同比下落29.7%、环比下滑1.7%。新建商品住宅的去化周期约为3.7个月。

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7  20167月-20177月南昌市新建商品室庐库存

4、新建商品非室庐市场供求剖析
        南昌市7月份共核准预售商品非室庐1343套,同比下跌64.6%、环比上扬18.8%;核准预售面积9.2万㎡,同比下落67.4%,环比上浮4.1%;个中成交1523套,同比和环比均显现下浮;成交面积为12.4万㎡,同比下滑5.1%、环比大幅下跌52.6%。
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8  20167月-20177月南昌市新商品非室庐供销量取供销比

5、新建商品非室庐区域分析
        7月,南昌市9个区共成交1523套新建商品非室庐。从成交面积来看,红谷滩新区以成交429套、4.84万㎡的成交面积荣获第一,占全市的39.1%;高新开发区以成交474套、3.45万㎡的成交面积排名第二,占全市的27.9%;经济技术开发区占全市9.8%,排名第三位,成交套数为276套,成交面积1.22万㎡。
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9  2017年7月南昌市新建商品室庐成交面积地区散布
6、新建商品非室庐存量剖析
        南昌非室庐新居可卖套数为41129套,同比下滑5.9%、环比下浮0.4%;可卖面积到达442.8万㎡,同比下落4.5%,环比下浮0.7%。南昌非室庐库存借需27.5个月才气被消化完。
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10  20167月-20177月南昌市新建商品房非室庐库存
存量室庐市场
1、存量住房成交走势剖析

        南昌市7月份存量住房共成交2451套,同比下落8.1%、环比下跌11.5%;成交面积23.2万㎡,同比和环比分别下滑6.1%、13.6%。本月南昌市存量住房均价为8364元/㎡,同比上涨2.9%,环比上升0.8%。
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11  20167月-20177月南昌市存量住房成交套数取面积
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图12  2016年7月-2017年7月南昌市存量住房成交套数取均价

2、各区域存量住房成交剖析
        从南昌市各区域的生意业务状况来看,2017年7月,南昌市存量房生意业务重要集中正在西湖区、东湖区和红谷滩新区,共占比重为64%。本月存量房共成交2451套,其中西湖区成交644套,成交面积5.9万㎡,占比25%;红谷滩新区成交457套,成交面积4.9万㎡,占比21%;东湖区成交518套,成交面积4.3万㎡,占比18%;青山湖区成交285套,成交面积2.8万㎡,占比12%;青云谱区成交293套,成交面积2.7万㎡,占比12%;高新开发区成交250套,成交面积2.7万㎡,占比12%。从各区域的成交状况来看,红谷滩新区跟着房产构造的逐渐稳固,二手房成交量也正在逐渐背老城区看齐。
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图13  2017年7月存量住房成交各区域散布
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图14  2017年7各区域存量住房和新建商品住宅成交量对照
3、存量住房成交各面积区间剖析
        从各面积区间成交的套数来看,90-120㎡面积段位于销售量首位,占全市成交量的26.8%;70-90㎡面积段销售量位于第二名,占全市成交量的23.4%;120-144㎡面积段销售量排名第三,占全市成交量的17%。从7月存量房的生意业务状况来看,三房仍是购房的主力军。
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图15  2017年7月存量室庐成交各面积区间散布

四、市场走势剖析

        南昌的7月,曾经进入“炎夏”期间,但楼市正在上半年的调控收紧中降温回归理性。
       上半年自3月起,大部分一二线城市连续开启楼市调控收紧政策,相应当局召唤,将“屋子是用来住的,不是用来炒的”定基2017年楼市,抑止过热投资投契需求,保障楼市健康发展。局部三四线城市也启动楼市调控政策。7月14日,江西赣州市政府正在次发文,出台城区房地产限购政策,据统计,那是赣州往年第二次出台限购政策,限购局限扩大,并住手背2套房以上家庭出卖住房。可见,楼市过热征象不仅是正在热点一二线城市,现已舒展到局部三四线城市。下半年,当局正在短期内不会放宽楼市调控政策,银行也将提拔实行利率,严厉信贷考核,南昌将紧随当局脚步,严格执行楼市调控。
        7 月,南昌共有12宗优良土地交易胜利。个中,省府大院5宗地块位于八一广场旁,其建立生长将盘活八一广场商圈,提拔老城区品格,使得周边贸易配套完美;南昌九龙湖两宗大地块接近南昌地铁二号线“南路站”和“大岗站”,该项目开辟的温泉度假村为市民供应一处休闲好行止;南昌红谷滩凤凰中大道以东、丽景路以北地下空间地块位于红谷滩中心地区,交通便当,且地铁一号线和二号线均距地块不远,周边寓居气氛粘稠、人气兴旺。南昌土地市场自7月份最先,也将大量推出地块,实施2017年供天企图。8月,南昌将有7宗地皮推出供给。
        7月,南昌房地产正在调控政策下整体逢热,新建商品住宅正在下滑中略有上扬。本月共成交3344套新建商品房,同比下跌42.6%,环比上涨10.9%。比拟6月份的成交状况,本月新建商品住宅能正在逆势中上涨应归功于湾里区和经济技术开发区。湾里区成交量较6月增添302套,个中属湾里的江中御墅成交量最多,成交193套,成交均价为8130元/㎡;经济技术开发区成交量较6月多出139套,重要供给楼盘是枫华天成小区,成交均价为7463元/㎡。那两地区成为暑期置业的热区。楼市调控仍正在继承,8月,新建商品住宅市场将升沉不大,连结现在优越势态。
        南昌新建商品非室庐无论是成交套数照样成交面积皆显现下滑。从各区的成交状况来看,大部分地区的非室庐成交量均削减,尤其是高新区和红谷滩新区,离别下落45.6%、54.8%。本月新建商品非室庐成交态势虽欠安,但从库存状况来看,南昌非室庐的量连续削减中,估计去化周期为27.5个月。现在,已有很多开发商无房可买,将非室庐替代室庐推出供给。可见,8月南昌新建非室庐市场将被看好。
        南昌二手房市场正在5月到达最高值,7月已是第二次下跌。南昌二手房市场的大致量仍是集中正在西湖区、东湖区和红谷滩新区,共占南昌市的64.6%。东湖区也是独一成交上涨的地区。南昌楼市整体下落,有局部缘由能够是银行放款减缓,进步存款利率,严厉考核流程,致使二手房市场生意业务遭到影响。8月,二手房市场将可能会再度下滑。
        酷热的七月曾经完毕,但是,八月的天色或将照旧炎热。南昌8月份的房地产市场将会有以下特性:
        1、估计将有21个楼盘开盘加推,个中,青山湖区推出2个纯新楼盘
        2、非室庐市场去库存效应展现
        3、银行考核趋宽,放贷放缓

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